一、物業(yè)經(jīng)理（主任）崗位責(zé)任：
小區(qū)經(jīng)理或主任是小區(qū)管理部最高級的管理人員，主要負(fù)責(zé)其屬下所有人員工作的培訓(xùn)、安排、監(jiān)督、協(xié)調(diào)等；還要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)好與業(yè)委會、政府部門（當(dāng)?shù)爻枪堋⒔值馈⑴沙鏊⑸鐓^(qū)居委會等）和小區(qū)住戶的溝通與協(xié)調(diào)；并完成公司交辦的所有任務(wù)。
1、具備能力：熟悉供配電（設(shè)施設(shè)備電路）、工民建（工業(yè)民用建筑）、智能化（高科技）等專業(yè)管理；要待人謙和、辦事認(rèn)真、吃苦耐勞、率先垂范；具有團(tuán)隊(duì)協(xié)作和奉獻(xiàn)精神等。要將公司必備（背）的十條必需落實(shí)到每位同仁的工作中。
2、完成指標(biāo)：對所管轄的物業(yè)實(shí)施綜合管理，完成項(xiàng)目年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。并完成公司交辦的其他任務(wù)。
2.1協(xié)調(diào)溝通：負(fù)責(zé)內(nèi)部、客戶、行政部門的協(xié)調(diào)與溝通工作，根據(jù)情況作出適當(dāng)調(diào)整，以確保各項(xiàng)工作順利開展。
2.2關(guān)心同仁：團(tuán)隊(duì)要有良好的工作氛圍和精神面貌以及積極的工作態(tài)度，才能確保團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力。
2.3合理分派：工作要做到精準(zhǔn)分配，責(zé)任明確，確使大家嚴(yán)格遵照公司的指示工作。
2.4監(jiān)管同仁：負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)及考核，一旦發(fā)現(xiàn)問題立即糾正，確使大家達(dá)到公司要求的水準(zhǔn)。
2.5定期總結(jié)：定期召開各部門工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此來提升我們的服務(wù)。
2.6應(yīng)急預(yù)案：預(yù)案能提高對突發(fā)事件的處理能力，更能預(yù)防和減少突發(fā)事件的發(fā)生和損失。
2.7控制成本：合理的報(bào)銷要及時兌現(xiàn)。養(yǎng)成良好的工作作風(fēng)，保持節(jié)儉光榮，浪費(fèi)可恥的美德。
2.8精神文明：小區(qū)一年至少要組織一次公益性活動（如文藝，重陽節(jié)，講座，評選、慈善等）。
2.9每日巡查：實(shí)查各部門的工作表現(xiàn)：形象、態(tài)度、紀(jì)律；安防級別，保潔質(zhì)量，綠化效果，工程效率，客戶成績等。如發(fā)現(xiàn)大的問題要記錄、并糾正；嚴(yán)重的要上報(bào)公司。
2.10日常十多：多動腦、多觀察、多溝通、多動手、多實(shí)查、多請教、多拜訪、多總結(jié)、多反思、多改進(jìn)。
3、制定計(jì)劃：根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制定年度、季度、月度、每周計(jì)劃（工作、收支、目標(biāo)）。
二、安防部：
安防管理在整個物業(yè)管理中具有舉足輕重的地位，它對業(yè)主的安居樂業(yè)、社會的長治久安發(fā)揮著重要作用。他能有效預(yù)防犯罪、維護(hù)社會的公共安全。因此安全、舒適、放心的居住環(huán)境是人們對高質(zhì)量生活的追求，物業(yè)安防在創(chuàng)造安全、舒適的居住環(huán)境中，其地位和作用是最重要的。
物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容包括治安管理、消防管理以及車輛道路管理3個方面。
治安管理：①對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安管理?xiàng)l例》的行為進(jìn)行制止，并報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。如非法攜帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅、偷盜他人財(cái)物、吸毒等。②對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進(jìn)行禁止。如發(fā)出噪音、污染、亂扔、放雜物、搭建各類違章建筑（包含改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)和不按規(guī)定做防盜網(wǎng)，裝空調(diào)等）、流動攤販擾民等。
消防管理：主要是預(yù)防和控制火災(zāi)的發(fā)生，如防火安全宣傳，及時撲滅火災(zāi)，消防器材的保養(yǎng)和維修等。
車輛交通管理：主要是搞好車輛停放和交通安全管理，保證車輛和行人的安全。
物業(yè)安全管理主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害等安全措施，防止給業(yè)主及用戶造成損失及傷害。它包括“防”與“保”兩個方面：“防”是預(yù)防事故的發(fā)生，“保”是通過各種措施對萬一發(fā)生的事故進(jìn)行妥善處理。“防”是防災(zāi)；“保”是減災(zāi)。兩者相輔相成，缺一不可。
安全是一個企業(yè)的效益源、生命線。案例：一位業(yè)主在家中被兇犯殺害，后查明兇犯使用過期《裝修出入證》混入小區(qū)，受害人家屬提出高達(dá)600萬元的賠償要求，最后法院判決物業(yè)公司賠償l7萬余元。對于物業(yè)管理這個微利行業(yè)來講，動則幾十萬的賠償，損失很大。所以，事故是最大的成本,安全是最大的效益。因此就需要我們物業(yè)從業(yè)人員每時每刻都要有安全觀念，即“居安思危”的意識。
1、要將公司必備（背）的十條必需落實(shí)到自己的工作中。
2、上班要求：上班時間要形象佳、表情自然、態(tài)度熱情，和藹親切、一視同仁、耐心細(xì)致等。不允許玩手機(jī)、睡覺、離崗等，杜絕一切與工作無關(guān)的事情，從而才能全心全意為業(yè)主服務(wù)。
3、門崗要求：實(shí)行封閉式的管理。要登記；要打電話確認(rèn)或陪同。對敏感人（裝修工、空調(diào)工、危險(xiǎn)人）和敏感物（大空調(diào)、防盜網(wǎng)、危險(xiǎn)品等）還要及時通知和配合相關(guān)部門，以確保區(qū)內(nèi)正常。對外來小車、電動車和三輪車等要禁止隨意進(jìn)入。上下班高峰期要在大小門口站崗及敬禮，以培養(yǎng)小區(qū)相互尊敬的美德。
4、貨物要求：大件貨物憑出門條放行。要核對客戶物品放行條的內(nèi)容是否相符，相符則予以放行，如不相符則需對方補(bǔ)辦手續(xù)，出門條要存檔。從而避免物品的流失等問題。
5、整齊要求：保持好小區(qū)內(nèi)所有公共區(qū)域的整齊美觀環(huán)境。加強(qiáng)對公共區(qū)域車輛和亂堆亂放的安全管理，禁止亂堆亂放現(xiàn)象。
6、巡邏要求：要加大巡邏力度，特別是夜間。巡邏時要多觀察、多詢問、多記錄。從而才能確保業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)安全，同時還要保持主要通道的整齊整潔性等。
7、隱患要求：在一些容易出現(xiàn)責(zé)任事故的場所，要設(shè)置提示標(biāo)語進(jìn)行安全提醒。如發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時進(jìn)行排除，不能拖拉，事故不等人。
8、取證要求：對不按規(guī)定的客戶要及時制止，如果其不聽勸阻或不配合的，盡量讓其簽署免責(zé)書，拒簽的要進(jìn)行影像攝錄證明（要進(jìn)行現(xiàn)場取證），以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責(zé)任人（證明自己已盡責(zé)），并且還要制定相應(yīng)的緊急預(yù)案。
9、崗位流程：工欲善其事，必先利其器。除了要確保硬件的完好性（監(jiān)控設(shè)備、消防設(shè)施、使用工具等）；還要有崗位作業(yè)指導(dǎo)書。包括：作業(yè)內(nèi)容、物料內(nèi)容、使用工具、注意事項(xiàng)、作業(yè)工時、作業(yè)流程等內(nèi)容。
10、每位保安人員必須做到“三懂、三會、三能”：
三 懂：懂消防設(shè)備；懂防火措施；懂困人、起火、水災(zāi)后的撲救方法。
三 會：會報(bào)火警；會使用消防器材；會處理應(yīng)急事件（包括簡單的水電故障等）。
三 能：能遵守消防制度；能及時發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情；能盡快處理險(xiǎn)情。
三、保潔部：
美麗整潔的居住環(huán)境，不僅使人身體健康，而且還能使人賞心悅目，同時還可以提高工作效率等。因?yàn)檎麧嵕哂幸曈X上的直觀性，會由此直接帶來我們心理上的舒適感與美感，使其達(dá)到可觀、可游、可參的居住環(huán)境。因此整潔也是反映物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。
1、要將公司必備（背）的十條必需落實(shí)到自己的工作中。
2、上班要求：上班時間要形象佳、表情自然、態(tài)度熱情，和藹親切、一視同仁、耐心細(xì)致等。不允許玩手機(jī)、睡覺、離崗等，杜絕一切與工作無關(guān)的事情，從而才能全心全意為業(yè)主服務(wù)。
3、質(zhì)量要求：要按時間、按質(zhì)量完成任務(wù)。質(zhì)量要求如下：即
“五無”：無裸露垃圾、無垃圾死角、無明顯積塵積垢、無蚊蠅蟲滋生地、無臟亂差頑疾；
“六不”：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞；
“六凈”：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻凈和廢物箱凈等。
4、整潔要求：對亂堆亂放現(xiàn)象要配合保安部制止。要保持好小區(qū)整潔的環(huán)境，保潔就要及時快速處理，要做到日產(chǎn)日清，主要場所要確保一日三清。
5、工作安排：要合理計(jì)劃安排，要制定相應(yīng)的每日、每周、每月、每季度、每年的清潔工作計(jì)劃。
6、崗位流程：工欲善其事，必先利其器。除了要確保硬件的完好性（使用工具如掃把、玻璃刷、冼衣粉等）；還要有崗位作業(yè)指導(dǎo)書。包括：作業(yè)內(nèi)容、物料內(nèi)容、使用工具、注意事項(xiàng)、作業(yè)工時、作業(yè)流程等內(nèi)容。
7、檢查是保潔質(zhì)量控制的一種方法。質(zhì)量檢查四級制：員工自檢、主管巡檢、樓管巡檢、主任和業(yè)主抽檢等。檢查的辦法有：
① 用手觸摸公共部位的設(shè)施，設(shè)備及各類物品的表面看是否達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
② 在責(zé)任區(qū)內(nèi)投放紙屑煙頭沙子等雜物，檢查清潔工是否在規(guī)定的時間內(nèi)清掃。
③ 查工作流程是否在規(guī)定的時間內(nèi)，完成了規(guī)定的任務(wù)并達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
④ 對服務(wù)對象發(fā)放意愿調(diào)查，是否達(dá)到規(guī)定的滿意度。
四、綠化部：
綠化是構(gòu)成管理區(qū)美化、優(yōu)化環(huán)境的重要因素，它能夠調(diào)節(jié)管區(qū)內(nèi)局部生態(tài)平衡，同時綠化也具有視覺上的直觀性，會由此直接帶來我們心理上的舒適感與美感，使其達(dá)到可觀、可游、可參的居住環(huán)境。因此搞好環(huán)境的綠化也是反映物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。
1、要將公司必備（背）的十條必需落實(shí)到自己的工作中。
2、上班要求：上班時間要形象佳、表情自然、態(tài)度熱情，和藹親切、一視同仁、耐心細(xì)致等。不允許玩手機(jī)、睡覺、離崗等，杜絕一切與工作無關(guān)的事情，從而才能全心全意為業(yè)主服務(wù)。
3、質(zhì)量要求：要按時間、按質(zhì)量完成任務(wù)。質(zhì)量要求如下：即
3.1保潔。清除綠地垃圾和雜物等。對水池、雕塑和園林小品及綠化配套設(shè)施保潔。
3.2除雜草、松土、培土。經(jīng)常要除雜草，松土、培土。以保障生長和外觀的美觀。
3.3排灌、施肥。按植物種類、生產(chǎn)期、生產(chǎn)季節(jié)的天氣情況排灌、施肥。
3.4補(bǔ)植。要及時進(jìn)行補(bǔ)植，要及時清除灌木和花卉的死苗。
3.5修剪、造型。根據(jù)植物的特性和長勢進(jìn)行修剪和造型，以增強(qiáng)綠化、美化效果。
3.6病蟲害防治。病蟲害應(yīng)以防為主，要經(jīng)常檢查，做到早發(fā)現(xiàn)、早處理。
3.7綠地及設(shè)施的維護(hù)。綠地要做到整潔、完善，不被侵占；花、草、樹木不受破壞等。以保證設(shè)施的完整美觀。對護(hù)樹的竹竿、綁帶要及時加固，使其達(dá)到護(hù)樹目的。
3.8水池和園路的管理。① 水池的管理要做到水池內(nèi)外的整潔性；確保池體美觀，不漏水，設(shè)施完好無損。定時殺滅蚊蟲，定時清洗水池；及時修復(fù)受損的水池及設(shè)施。
②園路面應(yīng)保持整潔、美觀、完好無損。整潔無垃圾雜物、無石塊、無鼠洞和蚊蠅滋生地等。
3.9防旱、防凍。在旱季要根據(jù)天氣預(yù)報(bào)和綠地實(shí)際情況，做好防旱。在防凍時，必須按植物生長規(guī)律采取有效的措施，從而保持花、草、樹木的良好生長。
4、質(zhì)量記錄：對綠地的維修、樹木花草的保養(yǎng)要記錄，各種用具的使用記錄等。
5、工作安排：要合理計(jì)劃安排，要制定相應(yīng)的每日、每周、每月、每季度、每年的工作計(jì)劃。
6、崗位流程：工欲善其事，必先利其器。除了要確保硬件的完好性（使用工具如電據(jù)、電刀、水管等）；還要有崗位作業(yè)指導(dǎo)書。包括：作業(yè)內(nèi)容、物料內(nèi)容、使用工具、注意事項(xiàng)、作業(yè)工時、作業(yè)流程等內(nèi)容。
五、工程部：
小區(qū)的公共設(shè)施，能極大地方便住戶生活。而工程部是保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。因此工程部是為客戶創(chuàng)造安全、方便的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾。也是反映物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。
1、要將公司必備（背）的十條必需落實(shí)到自己的工作中。
2、上班要求：上班時間要形象佳、表情自然、態(tài)度熱情，和藹親切、一視同仁、耐心細(xì)致等。不允許玩手機(jī)、睡覺、離崗等，杜絕一切與工作無關(guān)的事情，從而才能全心全意為業(yè)主服務(wù)。
3、質(zhì)量要求：要按時間、按質(zhì)量完成任務(wù)。質(zhì)量要求如下：即
3.1設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理：對供配電、發(fā)電機(jī)、排水、消防、電梯、安防等機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行管理。可以簡單概括為六個字：巡檢、維修、保養(yǎng)。
3.2小區(qū)維修：道路、房屋本體、避雷系統(tǒng)等維修管理。也可簡單概括為六個字：巡檢、維修、保養(yǎng)。
3.3監(jiān)管分包方、整改方、及其它施工單位的監(jiān)管：此處主要指對消防、電梯分包方、負(fù)責(zé)整改遺留問題的原施工方、后期引進(jìn)的整改施工單位、電信移動等后期進(jìn)場的施工方的監(jiān)管。
3.4裝修管理：如裝修方案的審核、裝修現(xiàn)場的防火和防水管理等。
4、質(zhì)量記錄：對設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)要記錄，各種用具的使用記錄等。
5、工作安排：要合理計(jì)劃安排，要制定相應(yīng)的每日、每周、每月、每季度、每年的工作計(jì)劃。
6、崗位流程：工欲善其事，必先利其器。除了要確保硬件的完好性（設(shè)備設(shè)施、使用工具如電鉆、螺絲刀、電筆等）；還要有崗位作業(yè)指導(dǎo)書。包括：作業(yè)內(nèi)容、物料內(nèi)容、使用工具、注意事項(xiàng)、作業(yè)工時、作業(yè)流程等內(nèi)容。
六、客服部：
客服部是物業(yè)工作的窗口，是需要溝通和交流解決問題的部門，在物業(yè)工作中起到承上啟下的作用。物業(yè)客服部要具備望、聞、問、切等能力。她是反映物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。
1、要將公司必備（背）的十條必需落實(shí)到自己的工作中。
2、上班要求：上班時間要形象佳、表情自然、態(tài)度熱情，和藹親切、一視同仁、耐心細(xì)致等。不允許玩手機(jī)、睡覺、離崗等，杜絕一切與工作無關(guān)的事情，從而才能全心全意為業(yè)主服務(wù)。
3、工作安排：要合理計(jì)劃安排，要制定相應(yīng)的每日、每周、每月、每季度、每年的工作計(jì)劃。
4、維護(hù)關(guān)系：運(yùn)用好服務(wù)用語；熟悉所需設(shè)備的操作方法；熟悉業(yè)務(wù)知識，處理好接待、報(bào)修、投訴、回訪、拜訪等工作程序，為客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)及滿意的服務(wù)。
5、巡查工作：對每日的巡視工作要做好巡視記錄表，并對發(fā)現(xiàn)的問題要跟蹤、處理。
6、完成任務(wù)：完成好收費(fèi)業(yè)績和公司其它任務(wù)。
7、崗位流程：工欲善其事，必先利其器。除了要確保硬件的完好性（電腦、對講機(jī)、臺賬等）；還要有崗位作業(yè)指導(dǎo)書。包括：作業(yè)內(nèi)容、物料內(nèi)容、使用工具、注意事項(xiàng)、作業(yè)工時、作業(yè)流程等內(nèi)容。
七、財(cái)務(wù)部：
財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算。包括生產(chǎn)經(jīng)營過程中的一切財(cái)務(wù)核算、會計(jì)核算；如實(shí)反映本單位的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果；監(jiān)督財(cái)務(wù)收支，依法計(jì)繳國家稅收等。
1、要將公司必備（背）的十條必需落實(shí)到自己的工作中。
2、上班要求：上班時間要形象佳、表情自然、態(tài)度熱情，和藹親切、一視同仁、耐心細(xì)致等。不允許玩手機(jī)、睡覺、離崗等，杜絕一切與工作無關(guān)的事情，從而才能全心全意為業(yè)主服務(wù)。
3、質(zhì)量要求：要按時間、按質(zhì)量完成任務(wù)。質(zhì)量要求如下：即
3.1負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金，銀行存款的收支、管理、記賬、結(jié)算工作。
3.2熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)、面積，以及管理費(fèi)、水、電氣費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算辦法。做好收費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)，核算工作，做到及時，不重不漏，收費(fèi)率高達(dá)100%。
3.3建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記賬，以及其它賬目。定期核對，做到賬目清晰、手續(xù)完備、賬賬相符、賬實(shí)相符、日清月結(jié)、準(zhǔn)確無誤。不得挪用公款和私自借支。
3.4負(fù)責(zé)員工入職、考勤、離職匯總。及時發(fā)放工資和獎金等，要保證公司資金不流失。
3.5負(fù)責(zé)購買公司日常辦公用品和員工勞保用品等，及時交給庫房登記入庫。
3.6把各部門報(bào)銷費(fèi)用明細(xì)統(tǒng)計(jì)出來。每月底將上月的收支情況向同事和業(yè)主公布。
4、工作安排：要合理計(jì)劃安排，要制定相應(yīng)的每日、每周、每月、每季度、每年的工作計(jì)劃。
5、崗位流程：工欲善其事，必先利其器。除了要確保硬件的完好性（使用工具如電據(jù)、電刀、水管等）；還要有崗位作業(yè)指導(dǎo)書。包括：作業(yè)內(nèi)容、物料內(nèi)容、使用工具、注意事項(xiàng)、作業(yè)工時、作業(yè)流程等內(nèi)容。
八、全體同仁都要時刻維護(hù)自己及公司的形象：
1、時刻都要注意自己的儀容儀表（如個人衛(wèi)生、衣服穿著、精神狀態(tài)等）；
2、時刻都要注意自己的言與行（如不講臟話、不亂扔亂放、不隨地吐痰、節(jié)約用水用電等）；
3、時刻要愛護(hù)公共設(shè)施、設(shè)備（如綠化、門窗玻璃、照明、消防等）；
4、時刻保持良好的服務(wù)意識（如語言：您好、請、馬上、沒問題、好的等）；
5、每當(dāng)遇到他人或同事需要幫助時，都要積極主動，盡可能為其提供方便；
6、所有人員必須提前5-10分鐘到崗，工作中要有飽滿的精神狀態(tài)；
7、按時上下班；上班中不得玩手機(jī)，看小說或電影等；不得遲到或早退；上班期間不得私自外出，特殊情況需請假或報(bào)告，未得到上級批準(zhǔn)不得離崗。